文章出處：為什麼德國房價這麼低
在北上廣工作的年輕人，基本都因為高昂的房價發過愁。
但你知道嗎，德國和中國的人口密度差不多，
德國的人均收入是中國的五六倍，但德國的房價卻比中國低很多。
房價最貴的是慕尼黑，折合人民幣每平米才2萬3，郊區的別墅價格每平米只要三四千塊。
德國那些你耳熟能詳的大城市，房價不過是中國三四線城市的水平。
你是不是很震驚？媒體人秦朔前不久在一期節目裡，總結了德國房價低的5個原因。
第一，德國的房子定位是公共福利而不是投資品。
德國的法律規定：住房的面積和租金都要符合老百姓的基本需求。
而且德國人認為即使絕大部分人有房可住了，
但還有經濟收入低的家庭買不起房，為了保障這部分群體的利益，
德國的住房、教育、醫療等方面，都是作為一種基本的福利而存在的。
而在中國，房地產已經成為了重要的支柱產業，房產在中國是重要的投資品。
所以每當中國經濟出現下行壓力時，政府就會刺激房地產市場，
雖然簡單粗暴，但確實行之有效。
所以，為了讓中低收入的老百姓擁有自己的住房，
德國政府在戰後60多年竟然先後籌建了一千萬套福利住房。
而在中國，發展經濟是第一位的，需要住房市場越來越繁榮，
這就帶動了房價和地價的節節攀升，這樣政府可以籌集大量土地出讓金來支持城市建設。
你看，這就是定位不同帶來的差距。
第二，德國靠政策限制房地產富豪。
在中國，房地產開發商是佔比最高的富豪群體。
可德國既沒有房地產富豪，也沒有非常大的房產開發商，這是因為德國政府規定：
無論開發商還是個人，只要你想獲得長期的無息、低息貸款以及政府的政策支持，
就必須在房子建成後，以成本價租給政府，由政府來統一分配，
或者成為公共租賃市場的房源。
你看，德國政府對住房市場和開發商的定位，就決定了在德國蓋房子是掙不到大錢的。
開發商只能乖乖地跟政府合作，然後等著合同期滿後，再把房子以市場價出售。
中國哪有開發商會讓政府這麼折騰呀！所以德國不像中國會有那麼多大開發商。
第三，德國打擊炒地皮行為。
2003年以後，
為了讓土地出讓更加有序，中國所有的土地出讓全都交給地方政府統一執行了。
這樣做的好處是，過去歸地方、集體和部隊的比較混亂的出讓權，
現在統一歸口，變得有秩序了。
壞處是，這讓中國的土地出讓價格從2003年後一路攀升。
於是，被價格“綁架”了的土地開發商們，就把成本轉移給了市場。
比如，北上廣的開發商就經常抱怨：
地價已經三五萬了，稅費還那麼高，如果不賣到6-10萬是沒法賺錢的。
你看，北京的天價房其實是“被豪宅”了。
而在德國，土地是私有的，人人都有土地的出讓權，
而且政府也允許大家進行各種形式的住房開發。
比如，德國人既可以選擇自己蓋房子，又可以選擇合作建房。
並且政府禁止土地市場的壟斷，這就有效地抑制了人為炒作的高房價。
第四，德國鼓勵租房不鼓勵買房。
德國有57%的人至今仍在租房，只有43%的人有自己的房子。
所以，德國政府通過了很多法律，保障租房子的人的利益。
比如，德國法律規定：首先，租房合同是無限期的。
除非房東要把房子收回來自己住，否則就不能隨意地把租客趕走。
其次，房東不可以隨意漲價。
舉個例子：2015年以前，德國《房屋租賃法》規定：
房租上漲幅度不能超過20%，這受法律保護，房東膽敢違法漲價，是要被判刑的。
這在咱們看來，簡直不可思議，但就算這樣，德國租客還是不滿意，
2015年，大批德國人上街遊行抗議房租上漲，德國政府只好修訂法律，
規定房租三年內漲幅不能超過10%。
而且呢，最奇葩的是，法律說，為了減輕租客的生活負擔，房屋中介費必須由房東來承擔。
除了這些，德國政府還對中低收入人群進行了租房補貼。
比如：2009年，月收入在2200歐元以下的單身家庭和月收入低於4100歐元的三口之家，
都可以申請租金上漲補貼，上漲租金的90%由政府來承擔。
比如：德國的科隆市有一百萬人口，其中有十萬人享受到了政府的住房補貼，
一萬人住進了福利房。這麼好的租房福利，誰還願意去買房啊？
第五，德國靠高額納稅打擊炒房。
中國的高房價有政策導向的原因，更少不了投資者的推波助瀾。
而在德國，買房必須繳納高額的綜合稅。
比如：
在德國買一套房，需要繳納佔房屋估值1％～1.5%的不動產稅，
房屋交易的時候，還要再繳納3.5%的交易稅。
如果賣房子盈利了，那你還得繳納15%的價差盈利稅；
如果買房子不到七年就交易，還需要繳納50%的各種綜合稅。
更可怕的是，德國的房子也不允許你有繼承權，
因為在德國房子是一種福利產品，如果想繼承必須繳納超額累進稅或者遺產稅、贈與稅。
而且，房子一旦交了鑰匙，房主就必須承擔30年的維修和養護費。
所以在德國，房屋買賣實在沒什麼油水，開發商為了讓大家買房，
必須一心一意、專注建造出低成本、高品質的住房，才可能有人買。
所以呢，如果總結一下德國這一系列手段，
我們就會發現，德國的政策說到底，其實是讓基本住房從商品變成社會福利品。
從技術上看，德國政策上不准炒地皮、高稅收抑制炒房、法律上鼓勵租房，
這其實都是慣常的調控路數，中國人並不陌生。
兩國房價完全不同的走勢，取決於兩國對待房地產的基本前提不同：
一個把房地產定位成投資品，一個定位成福利品。
本文源自：微信公眾號“秦朔朋友圈”（遏制高房價，向德國學什麼？）
稿：安迪
轉載:得到
在北上廣工作的年輕人，基本都因為高昂的房價發過愁。
但你知道嗎，德國和中國的人口密度差不多，
德國的人均收入是中國的五六倍，但德國的房價卻比中國低很多。
房價最貴的是慕尼黑，折合人民幣每平米才2萬3，郊區的別墅價格每平米只要三四千塊。
德國那些你耳熟能詳的大城市，房價不過是中國三四線城市的水平。
你是不是很震驚？媒體人秦朔前不久在一期節目裡，總結了德國房價低的5個原因。
第一，德國的房子定位是公共福利而不是投資品。
德國的法律規定：住房的面積和租金都要符合老百姓的基本需求。
而且德國人認為即使絕大部分人有房可住了，
但還有經濟收入低的家庭買不起房，為了保障這部分群體的利益，
德國的住房、教育、醫療等方面，都是作為一種基本的福利而存在的。
而在中國，房地產已經成為了重要的支柱產業，房產在中國是重要的投資品。
所以每當中國經濟出現下行壓力時，政府就會刺激房地產市場，
雖然簡單粗暴，但確實行之有效。
所以，為了讓中低收入的老百姓擁有自己的住房，
德國政府在戰後60多年竟然先後籌建了一千萬套福利住房。
而在中國，發展經濟是第一位的，需要住房市場越來越繁榮，
這就帶動了房價和地價的節節攀升，這樣政府可以籌集大量土地出讓金來支持城市建設。
你看，這就是定位不同帶來的差距。
第二，德國靠政策限制房地產富豪。
在中國，房地產開發商是佔比最高的富豪群體。
可德國既沒有房地產富豪，也沒有非常大的房產開發商，這是因為德國政府規定：
無論開發商還是個人，只要你想獲得長期的無息、低息貸款以及政府的政策支持，
就必須在房子建成後，以成本價租給政府，由政府來統一分配，
或者成為公共租賃市場的房源。
你看，德國政府對住房市場和開發商的定位，就決定了在德國蓋房子是掙不到大錢的。
開發商只能乖乖地跟政府合作，然後等著合同期滿後，再把房子以市場價出售。
中國哪有開發商會讓政府這麼折騰呀！所以德國不像中國會有那麼多大開發商。
第三，德國打擊炒地皮行為。
2003年以後，
為了讓土地出讓更加有序，中國所有的土地出讓全都交給地方政府統一執行了。
這樣做的好處是，過去歸地方、集體和部隊的比較混亂的出讓權，
現在統一歸口，變得有秩序了。
壞處是，這讓中國的土地出讓價格從2003年後一路攀升。
於是，被價格“綁架”了的土地開發商們，就把成本轉移給了市場。
比如，北上廣的開發商就經常抱怨：
地價已經三五萬了，稅費還那麼高，如果不賣到6-10萬是沒法賺錢的。
你看，北京的天價房其實是“被豪宅”了。
而在德國，土地是私有的，人人都有土地的出讓權，
而且政府也允許大家進行各種形式的住房開發。
比如，德國人既可以選擇自己蓋房子，又可以選擇合作建房。
並且政府禁止土地市場的壟斷，這就有效地抑制了人為炒作的高房價。
第四，德國鼓勵租房不鼓勵買房。
德國有57%的人至今仍在租房，只有43%的人有自己的房子。
所以，德國政府通過了很多法律，保障租房子的人的利益。
比如，德國法律規定：首先，租房合同是無限期的。
除非房東要把房子收回來自己住，否則就不能隨意地把租客趕走。
其次，房東不可以隨意漲價。
舉個例子：2015年以前，德國《房屋租賃法》規定：
房租上漲幅度不能超過20%，這受法律保護，房東膽敢違法漲價，是要被判刑的。
這在咱們看來，簡直不可思議，但就算這樣，德國租客還是不滿意，
2015年，大批德國人上街遊行抗議房租上漲，德國政府只好修訂法律，
規定房租三年內漲幅不能超過10%。
而且呢，最奇葩的是，法律說，為了減輕租客的生活負擔，房屋中介費必須由房東來承擔。
除了這些，德國政府還對中低收入人群進行了租房補貼。
比如：2009年，月收入在2200歐元以下的單身家庭和月收入低於4100歐元的三口之家，
都可以申請租金上漲補貼，上漲租金的90%由政府來承擔。
比如：德國的科隆市有一百萬人口，其中有十萬人享受到了政府的住房補貼，
一萬人住進了福利房。這麼好的租房福利，誰還願意去買房啊？
第五，德國靠高額納稅打擊炒房。
中國的高房價有政策導向的原因，更少不了投資者的推波助瀾。
而在德國，買房必須繳納高額的綜合稅。
比如：
在德國買一套房，需要繳納佔房屋估值1％～1.5%的不動產稅，
房屋交易的時候，還要再繳納3.5%的交易稅。
如果賣房子盈利了，那你還得繳納15%的價差盈利稅；
如果買房子不到七年就交易，還需要繳納50%的各種綜合稅。
更可怕的是，德國的房子也不允許你有繼承權，
因為在德國房子是一種福利產品，如果想繼承必須繳納超額累進稅或者遺產稅、贈與稅。
而且，房子一旦交了鑰匙，房主就必須承擔30年的維修和養護費。
所以在德國，房屋買賣實在沒什麼油水，開發商為了讓大家買房，
必須一心一意、專注建造出低成本、高品質的住房，才可能有人買。
所以呢，如果總結一下德國這一系列手段，
我們就會發現，德國的政策說到底，其實是讓基本住房從商品變成社會福利品。
從技術上看，德國政策上不准炒地皮、高稅收抑制炒房、法律上鼓勵租房，
這其實都是慣常的調控路數，中國人並不陌生。
兩國房價完全不同的走勢，取決於兩國對待房地產的基本前提不同：
一個把房地產定位成投資品，一個定位成福利品。
本文源自：微信公眾號“秦朔朋友圈”（遏制高房價，向德國學什麼？）
稿：安迪
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